Сейчас в рекламе

более 150 объектов

недвижимости

Мы специализируемся

на предоставлении

услуг собственникам

Хотите сдать квартиру?

Заполните форму и получите экспресс-анализ стоимости в подарок!

Блог и полезная информация

XL Realty. Кто мы и зачем все это нужно

Недвижимость - особый товар, а риэлтор - не просто специалист с готовым набором знаний и функций. От того как сложатся отношения, насколько Вы будете понимать и доверять друг другу на 99% зависит результат. Поэтому давайте начнем с краткого знакомства.


Меня зовут Анна, я родилась и выросла в Москве, а потому прекрасно в ней ориентируюсь. Замужем, воспитываю двух прекрасных котов ;) У меня высшее экономическое и базовое юридическое образование. Недвижимостью я занимаюсь уже более 10 лет. За эти годы многое менялось: я работала одна и с помощниками, на себя и по найму, снимала офис в трёх минутах от кольцевой и работала удалённо живя в ЮВА, занималась жилой, коммерческой недвижимостью, загородными домами, новостройками, оформлением... Сейчас приоритетным направлением моей работы является предоставление комплексных услуг по сдаче в аренду жилых и коммерческих помещений, в т.ч. доверительное управление, но думаю мы найдём форму взаимовыгодного сотрудничества для решения любых Ваших задач и в других сферах.


Что касается проекта XL Realty - он был создан для удобства обмена информацией и облегчения коммуникаций между всеми участниками рынка недвижимости и нами. Мы хотим создать услугу с человеческим лицом, чтобы наши клиенты понимали, что по ту сторону телефона/сайта не мифическая абстрактная контора, а реальные живые люди, которые не просто стараются качественно выполнять свою работу, но сами же несут за неё персональную ответственность. Сейчас 70% новых заявок приходит ко мне от моих старых клиентов, их знакомых, коллег и друзей. А если нет людей довольных нашей работой - нет рекомендаций!


В этом разделе сайта я буду выкладывать статьи, фото, заметки и другую полезную информацию, разбирать интересные случаи из практики и давать ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы в сфере недвижимости.


Если у Вас есть вопросы/запросы/предложения/жалобы, можете не стесняясь позвонить по указанному телефону, написать письмо или оставить заявку по форме обратной связи. Я или мои помощники свяжутся с Вами при первой возможности и мы что-нибудь обязательно придумаем! :)


Телефон: +7 (495) 236-85-10

E-mail: info@xl-r.ru

Группы: Facebook, Vkontakte, Odnoklassniki

Основные моменты, которые следует знать, если Вы хотите сдать свою квартиру

1. Разумная цена.
Любая рекламная кампания как самостоятельная, так и с привлечением профессиональных риэлторов будет бессильна если стоимость аренды завышена. Причём, если год назад Вы за два дня сдали квартиру за эту цену, то сейчас это ни о чем не говорит.

Сделали ремонт и считаете что квартира должна сдаваться дороже? Забудьте. А ещё лучше до ремонта или каких-либо крупных покупок проконсультируйтесь со специалистом чтобы не потратить деньги зря. На практике обычный ремонт или дорогая мебель и техника (за редким исключением) позволяют повысить стоимость аренды лишь на несколько тысяч, но никак не в разы.

Итак, что нужно сделать в первую очередь? Открываете любой портал со свежими актуальными рекламными объявлениями и ищете аналогичные квартиры в своём районе. Надеюсь, не нужно объяснять, что если похожие квартиры стоят от 30 до 50 тысяч, это не повод выставлять свою за 50 потому что есть и такие? Адекватно оцените плюсы и минусы предложений, как если бы Вы искали квартиру для себя и исходя из этого назначайте цену. Если ставите цену выше аналогов потому что считаете, что Ваша квартира чем-то лучше - донесите эту информацию до потенциального нанимателя в тексте объявления. Можно привлечь к оценке друзей и знакомых, попросив сравнить квартиры представленные на рынке и Вашу. Взгляд со стороны, как правило, наиболее объективен.

Имейте также в виду, что на большинстве рекламных досок цена аренды указана без учёта коммунальных платежей (по умолчанию их оплачивает собственник, а вот счётчики - наниматель).


2. Торг.
Главная рекомендация - сразу указывайте стоимость квартиры без торга. Если Вы видите аналоги вашей квартиры по цене от 30 до 50 тысяч, то поставив 40 с торгом и надеясь на авось, Вы лишь потратите своё время, а значит и деньги. Аргумент "я не спешу, пусть повисит" работает против Вас. Во-первых, каждый день простоя - минус деньги (некоторые собственники искренне удивляются, когда вслух озвучиваешь, что месяц простоя квартиры в любом случае обходится дороже, чем недополучение пары тысяч в месяц при пересчете на год), во-вторых, велика вероятность в итоге сдать даже ниже планируемой цены. Чудес не бывает, если есть аналоги за 30, то пока не сдадутся они - до Вашей квартиры очередь не дойдет. Вам в итоге тоже придётся снижать цену, но квартира уже "замылится" и это не принесёт того эффекта как если бы Вы сразу выставили квартиру за эту стоимость и, возможно, ее придётся ещё больше снижать. Надеюсь, логика понятна. Идём дальше.


3. Текущее состояние рынка, сезонность и перенасыщенность.
Как оценить реальную стоимость аренды Вашей квартиры уже писала выше. Повторюсь, что каждый раз оценку надо производить с нуля. Ситуация меняется стремительно. Для примера, если ещё пару лет назад за 25 тысяч можно было снять квартиру лишь за МКАДом, то сейчас локация таких предложений перешагнула аж в пределы ТТК. На разные сегменты жилой аренды ситуация на рынке влияет по-разному, но в целом последние годы неизменно наблюдается тенденция к снижению цен.

Еще на стоимость аренды влияет сезонность. Так, например, спрос на аренду падает летом и чуть стабилизируется в сентябре.

И про перенасыщенность предложения. В первую очередь это касается "инвестиционных квартир" в новостройках, где предложение в разы превышает спрос и собственникам приходится сдавать квартиру практически за бесценок. Например, если после заселения очередного ЖК в рекламе появляется 30 одинаковых квартир за 25 тысяч... В общем, если вы собственник квартиры в новостройке, то следуя логике предыдущего пункта цену придётся снижать, снижать и снижать, чтобы сдать одним из первых. Помните, обыграть рынок невозможно.


4. Реклама.
Почему собственнику не стоит выставлять квартиру в рекламу со своими личными контактами (даже с "левой" симкой), а лучше обратиться к риэлтору (услуги которого для собственника ничего не стоят) я думаю ещё не раз напишу. Точнее много раз уже писалось, но сейчас сходу текст не найду. Вкратце могу сказать что попадете в базы, телефон будет постоянно звонить, но общаться Вам придётся в основном именно с риэлторами, которые будут врать что у них есть реальный клиент или представляться клиентом, чтобы уточнить детали и "взять Вас в работу". Из-за этих бесцельных звонков Вы не сможете оценить реальный спрос и вовремя скорректировать цену, риэлторы, которые будут приводить клиентов будут отстаивать интересы жильцов как по цене, так и по условиям договора, выставлять Вашу квартиру в рекламу без Вашего ведома по заниженной цене и так далее.

Что же касается социальных сетей, то тут моя позиция неоднозначна и иногда после месяца простоя по причине завышенной цены я сама рекомендую некоторым "упёртым" (в плане цены, конечно же) клиентам, друзьям и знакомым разместить объявления в специализированных группах, так как только так есть вероятность сдать свою квартиру по цене существенно выше рынка. Объясняется это довольно просто. Социальные сети создают у нанимателей иллюзию надежности предложения, особенно если квартиру сдаёт друг друзей, если есть возможность внимательно изучить профиль собственника и т.д. Люди действительно готовы платить за это больше. Но у медали есть обратная сторона (и не одна) описание которой также займёт несколько абзацев, а потому займусь этим позже. Резюмирую, что я бы рекомендовала данный способ поиска жильцов оставить лишь на самый крайний случай, а если все сложилось - обязательно брать депозит и скрепить все договорённости договором найма, даже если у Вашего нанимателя с Вами 100500 общих друзей и у Вас много положительных о нем/них/ней отзывов.


5. Подготовка квартиры к показу, фото для рекламы или новомодный хоумстейджинг.
Любое рекламное объявление - это витрина Вашего объекта/товара (т.е. квартиры), от того как товар будет преподнесен зависит насколько он будет востребован. Про правильное позиционирование в том числе объектов недвижимости написано немало книг, поэтому постараюсь сформулировать лишь самое основное.

Фото квартиры должны быть горизонтальными, светлыми и с максимальным углом обзора. На фото не должно быть Вас, личных вещей и домашних животных (даже если Вы не против, что у Ваших жильцов они будут).

При показе в квартире должна быть идеальная чистота (не успеваете убраться - сгребите все вещи в большой мусорный мешок и спрячьте в шкаф). На плите не должно быть еды, а в квартире посторонних запахов. Проветрите помещение, а если этого недостаточно - почистите на кухне апельсин или сварите кофе. По-возможности отправьте всех домашних (а особенно детей и собак) гулять. За 15 минут до показа не поленитесь и пройдите весь путь от входа в подъезд до двери квартиры. Уберите весь мусор и окурки, подберите с пола газеты, при необходимости вытолкайте на улицу пригревшегося бомжа или компанию подростков и облейте мусоропровод и лифт освежителем воздуха... В общем сделайте все, чтобы находиться в подъезде было приятно.
Будет лучше, если при показе Вы дадите посетителям одноразовые бахилы. Предлагать нанимателям ходить по своему (пусть ещё потенциальному) дому в грязной обуви, а тем более выдавать всем свои личные домашние тапки не стоит.


6. Договор.
Обязательно заключайте договор и берите задаток. У этого правила не может быть исключений. В договоре должно быть зафиксировано все, о чем Вы с нанимателем договорились на словах. В Москве и МО (не могу сказать за другие регионы) по умолчанию принято, что коммунальные платежи оплачивает собственник, счетчики - наниматель, но это не правило, это вопрос Ваших личных предпочтений и договорённостей. Только ещё раз повторю, что в рекламе Вы должны указывать стоимость с коммуналкой, чтобы наниматель имел представление о реальных ежемесячных расходах.

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки. Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю. Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа. Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем. В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба. Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта. Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры. Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона. Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время. Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества. Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество. Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя. Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества. Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет. Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня. Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном. Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору. Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий. Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей. Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя. Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель. Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы. Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения. Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора. Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора. Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели. При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией. Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры. При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества). Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист.


Источник

"А давайте мы стартанем с более высокой цены, чтобы не продешевить!"

"А давайте мы стартанем с более высокой цены, чтобы не продешевить!", "Я не спешу"... Эти фразы постоянно приходится слышать риэлтору вне зависимости от того продаем мы объект недвижимости или сдаем в аренду. Риэлтор Надежда Митюшева сняла хорошее (на мой взляд) видео о том, почему такая стратегия не работает.


Контакты

Телефон
+7 (495) 236-85-10
E-mail

Мы в социальных сетях